انکم ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے مالی سال 2025-26 (اسیسمنٹ ایئر 2026-27) کے لیے لاگت افراط زر انڈیکس (CII) جاری کر دیا ہے۔ یہ انڈیکس مہنگائی کی بنیاد پر کسی اثاثے کی خریداری کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے میں مدد کرتا ہے، جس سے ٹیکس قابل کیپٹل گین کی رقم کم ہو جاتی ہے۔
اگر آپ نے حال ہی میں مکان بیچا ہے یا بیچنے کا منصوبہ بنا رہے ہیں، تو یہ خبر آپ کے لیے اہم ہے۔ انکم ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے مالی سال 2025-26 کے لیے لاگت افراط زر انڈیکس یعنی CII کا نیا ہندسہ جاری کر دیا ہے۔ یہ ہندسہ اس فارمولے کی طرح ہے جس سے یہ طے ہوتا ہے کہ کسی جائیداد کو بیچنے پر کتنا ٹیکس دینا ہو گا۔
CII سے طے ہوتی ہے ٹیکس کی گنتی
لاگت افراط زر انڈیکس کا استعمال کسی جائیداد کی خریداری لاگت کو مہنگائی کے مطابق بہتر کرنے میں کیا جاتا ہے۔ جب کوئی شخص اپنی جائیداد جیسے پلاٹ، مکان یا فلیٹ کو بیچتا ہے اور اسے اس سے منافع ہوتا ہے، تو اس منافع پر کیپٹل گین ٹیکس لگتا ہے۔ لیکن حکومت نے یہ سہولت دی ہے کہ اگر آپ نے وہ جائیداد تین سال سے زیادہ عرصے تک رکھی ہے، تو آپ مہنگائی کے حساب سے اس وقت کی لاگت کو بہتر کر سکتے ہیں۔ اسی عمل کو انڈیکسیشن کہا جاتا ہے۔
نیا انڈیکس نمبر 363 طے کیا گیا
انکم ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے 1 جولائی 2025 کو ایک نوٹیفکیشن جاری کر بتایا کہ مالی سال 2025-26 (جس کا اسیسمنٹ ایئر 2026-27 ہوگا) کے لیے CII کو 363 رکھا گیا ہے۔ پچھلے مالی سال 2024-25 کے لیے یہ ہندسہ 348 تھا۔ اس کا مطلب یہ ہوا کہ اس بار ٹیکس کیلکولیشن کے لیے خریدی گئی جائیداد کی لاگت تھوڑی اور بڑھا کر مانی جائے گی، جس سے کیپٹل گین تھوڑی کم ہوگی اور ٹیکس کا بوجھ ہلکا پڑے گا۔
کیسے ہوتا ہے کیپٹل گین کی گنتی
جب آپ کوئی مکان یا فلیٹ بیچتے ہیں، تو اسے بیچنے سے جو رقم ملتی ہے، اس میں سے جائیداد کو خریدنے کی لاگت اور فروخت کے دوران ہوئے اخراجات جیسے بروکر کی فیس، اسٹامپ ڈیوٹی، رجسٹریشن چارجز وغیرہ کو گھٹایا جاتا ہے۔ لیکن اگر وہ جائیداد تین سال سے زیادہ پرانی ہے، تو اس کی خریداری لاگت کو انڈیکسیشن کے ذریعے اپڈیٹ کیا جاتا ہے۔
انڈیکسیشن کی مدد سے یہ مانا جاتا ہے کہ جائیداد کی لاگت وقت کے ساتھ بڑھی ہے، اور اس حساب سے منافع یعنی ٹیکس قابل رقم گھٹ جاتی ہے۔
فارمولا کیا ہوتا ہے
اگر آپ نے سال 2010 میں ایک مکان 20 لاکھ روپے میں خریدا تھا اور سال 2025 میں اسے 80 لاکھ روپے میں بیچا، تو سیدھے طور پر دیکھنے میں 60 لاکھ روپے کا منافع لگتا ہے۔ لیکن انڈیکسیشن کی مدد سے اس 20 لاکھ روپے کی لاگت کو بڑھا کر دکھایا جائے گا۔
مان لیجیے سال 2010-11 کا CII تھا 167 اور اب کا 363 ہے، تو انڈیکس لاگت ہوگی:
انڈیکس لاگت = (363 ÷ 167) × 20,00,000 = تقریباً 43,47,904 روپے
اب ٹیکس کیلکولیشن ہوگا
کیپٹل گین = 80,00,000 – 43,47,904 = 36,52,096 روپے
یعنی اب 60 لاکھ کی جگہ صرف قریب 36.5 لاکھ روپے پر ٹیکس دینا ہو گا۔
کن جائیدادوں پر لاگو ہوتا ہے CII
CII کا استعمال انہی جائیدادوں پر ہوتا ہے جو لانگ ٹرم کیپٹل اثاثوں کی کیٹیگری میں آتی ہیں۔ یعنی وہ جائیدادیں جو آپ نے کم از کم 36 مہینے (تین سال) تک رکھی ہوں۔ اس میں مکان، فلیٹ، زمین، دکان وغیرہ شامل ہیں۔
اگر آپ نے کوئی جائیداد تین سال سے پہلے بیچ دی، تو وہ شارٹ ٹرم کیپٹل گین میں آئے گی اور اس پر انڈیکسیشن کا فائدہ نہیں ملے گا۔ ایسی صورت میں منافع آپ کی دیگر آمدنی کے ساتھ جڑ کر ٹیکس کے دائرے میں آئے گا۔
تبدیلی سے جڑی نئی باتیں
حال ہی میں حکومت نے نئی ٹیکس انتظامیہ نافذ کی ہے، جس میں کچھ کٹوتیاں ہٹا دی گئی ہیں۔ لیکن پرانے ٹیکس سسٹم کے تحت CII کا استعمال اب بھی جاری ہے۔ اگر آپ پرانے ٹیکس سسٹم کو اپناتے ہیں، تو آپ انڈیکسیشن کا فائدہ لے سکتے ہیں۔
اس کے علاوہ کچھ میوچل فنڈز میں بھی انڈیکسیشن کا فائدہ اب نہیں دیا جا رہا ہے۔ لیکن رئیل اسٹیٹ اور کچھ دیگر فزیکل اثاثوں میں یہ ابھی بھی قابل قبول ہے۔
CII سے کون کون سے فائدے
CII نہ صرف مکان جیسی جائیدادوں کے لیے مفید ہے، بلکہ یہ زیورات، زمین، اور دوسری پونجیاتی جائیدادوں پر بھی لاگو ہوتا ہے۔ اس کا سب سے بڑا فائدہ یہ ہے کہ مہنگائی کے حساب سے آپ کی اصلی لاگت کو سمجھا جا سکتا ہے اور ٹیکس کی گنتی زیادہ شفاف ہو جاتی ہے۔
اس کے ذریعے انکم ٹیکس ڈیپارٹمنٹ یہ مانتا ہے کہ آپ نے جو پراپرٹی خریدی تھی، اس کی آج کی ویلیو اس وقت کی نسبت زیادہ ہو چکی ہے اور اسی کے بنیاد پر منافع کی گنتی ہوتی ہے۔
